事業用不動産の売却を考えている方のなかには、不動産の価格がどのように算出されるのか知っておきたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は不動産の価格を算出する際には、計算式の違う3つの方法が使われています。
そこで今回は、そのなかでも事業用不動産では一般的とされる「収益還元法」について解説します。
事業用不動産の査定に使われる収益還元法とは
「収益還元法」とは、文字どおり収益を還元してその不動産の評価額を求める手法です。
この場合の収益とは将来的に期待される利益を指し、収益還元法で求められた価格のことを収益価格と呼びます。
収益還元法で重視されるのは、その不動産がどれだけの収益を生み出せるのかという点です。
収益還元法での具体的な不動産価値の出し方としては、直接還元法とDCF(ディスカウントキャッシュフロー)法があります。
直接還元法とは諸経費を除いた「一年間の利益」を、収益性を表す利率である「還元利回り」で割る方法です。
還元利回りは、似た条件の物件や不動産会社が公表するデータから求められます。
一方のDCF法は直接還元法では無視せざるを得ない家賃相場のダウンや空室が長引いた場合のリスクなども盛り込めるため、精度の高い評価額が算出できるのが特徴です。
DCF法は「毎月の純利益を現在の価値に直したもの」と「将来の売却価格を現在の価値に直したもの」の合計で大まかに算出できます。
しかし実際の計算式を用いたほうが精度は高く、その分だけ複雑になります。
事業用不動産の査定に使う収益還元法とそのほかの方法の違い
査定時における不動産価格の算出には、収益還元法以外に「積算法」と「取引事例比較法」という手法があります。
積算法とは、土地の価格と建物の価格をそれぞれ出した「基礎価格」に「期待利回り」を掛け合わせて、そこに必要諸経費をプラスして求める方法です。
「期待利回り」とは投資した額を元に算出した、その不動産に対して期待される収益の割合のことです。
積算法は主に金融機関などがおこなう不動産評価に使われます。
生み出す利益の大きさに着目した収益還元法とは違い、積算法では「相場としていくらで売却できる見込みか」といった場面での利用が一般的です。
取引事例比較法とは売却したい不動産と類似する物件を探して、その実績を参考に価値を算出する方法で、主に中古住宅の売買に使われます。
そのため未来の価値を求める収益還元法とは違って、現時点での価値に着目した売却で使われるのが一般的でしょう。
類似する物件であっても、築年数・フロア数・方角・アクセスの良さといった条件はまったく同じではありません。
そうした違いも考慮しなければならないため、参考物件の価格に補正をかけて算出するのが、取引事例比較法です。
まとめ
事業用不動産の売却時には収益還元法を利用した査定がおこなわれるのが一般的です。
収益還元法には直接還元法とDCF法という2つの計算方法があります。
積算法や取引事例比較法との違いもチェックして、事業用不動産の売却をスムーズに進めましょう。
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