大地震が起きたあとなど、ニュースでよく耳にする言葉に「液状化」があります。
ニュース映像やその言葉から、道路などの土地に水が溢れ出しているところが頭に浮かんできますが、実際にはどのような現象なのでしょうか。
この記事では液状化とはどのようなものか、またその土地の売却方法や注意点についてご紹介します。
土地の液状化とは何か
液状化とは、地震が原因となって地盤が緩む現象のことを言います。
地震が起きると地面を構成する砂・水・空気などのバランスが崩れ、地下水が上昇してきます。
それによって土地が緩くなり、液状化を引き起こすというメカニズムです。
地震が起きるとさまざまな被害を引き起こしますが、液状化もそのうちの1つです。
しかし、地震が起きたからといってすべての土地が液状化するわけではありません。
かつて沼・池などであった土地や、砂が堆積している土地などがなりやすい傾向にあります。
液状化した土地の売却の注意点
液状化した土地を売却するには、いくつかの注意点があります。
まず液状化は明らかに瑕疵のため、売却時には必ず告知をする必要があります。
告知しておかないと、その後に契約不適合責任に問われ、トラブルへと発展しかねません。
明らかに液状化したとわかる場合は告知することは容易ですが、問題なのは「液状化しているかもしれない」というリスクがあるだけの段階です。
売主にとっても「可能性がある」という段階では、なかなか口にしづらいものでしょう。
しかし売却後に万一液状化が明らかになった場合、隠れた瑕疵があったとして、売主が責任を問われる可能性があります。
よって可能性がある以上、後々トラブルに発展する可能性があるため、必ずわかっている範囲のことだけでも告知することが必要です。
液状化した土地の売却方法
液状化した土地の売却には、主に2つの方法があります。
1つ目の方法は、瑕疵について告知したうえで通常どおり売却する方法です。
しかし瑕疵のある物件の場合、そのままの価格では販売できないため、価格を下げる必要があります。
相場としては、近隣同条件の不動産の50〜60%程度の価格を目安と考えておきましょう。
2つ目の方法は、地盤改良をしてから売却する方法です。
土地の修復には、表層改良工法・柱状改良方法・鋼管杭工法と3つの方法があります。
改修費用はそれぞれの方法によって異なりますが、一般的には約50〜150万円ほどが目安だと言われています。
高く売れる可能性が高いため、売却を急いでおらず改修費用の余裕があれば、2つ目の方法を選択されることをおすすめします。
まとめ
液状化した土地の売却時の注意点や売却方法についてご紹介しました。
リスクの高い土地の場合、売却そのものが難しく、不利な条件があるうえトラブルの可能性も高くなるものです。
しかし事前の対策次第ではハードルが下がる場合もありますので、売却を慌てず計画的に進められることをおすすめします。
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