事業用の不動産を購入する流れとは？メリット・デメリットを解説

事業用不動産とは、利益の獲得を目的として所有する不動産です。
これらの不動産は、一般的な住宅購入と流れが異なるので、事前に確認しておく必要があるでしょう。
そこで今回は、事業用不動産を購入するときに押さえておきたい主な流れやメリット・デメリットを解説します。

事業用不動産を購入するときの流れとは

事業用不動産を購入するときの流れは、以下のとおりです。
主に4つのステップがあるので、事前にポイントを確認しておきましょう。

流れ①：収支計画を作成する

事業用不動産の購入では、まず収支計画を立てます。
売上高やキャッシュフローを数字で表すと、具体的な予算がイメージしやすくなるはずです。
ある程度の予算を把握するために、収支計画の作成時は初期費用だけでなく、物件所有にかかる支出も算出します。
住宅ローン返済や減価償却費などを含めた収支計画書を作成すれば、不動産購入の全体像が見えてくるでしょう。

流れ②：希望の物件を見つけたら買付証明書を提出する

収支計画が立てられたら、不動産情報を集めて物件を探します。
個人間でのやり取りが不安なときは、不動産会社に仲介を依頼すると良いでしょう。
気になる物件を見つけたら内覧を済ませ、購入する物件を決めていきます。
購入の意思が固まると、売主に対して買付証明書を提出するのが一般的な流れです。
買付証明書には、物件名や価格・手付金の情報などが記載されており、これらの提出をもって不動産売買契約の交渉が具体的に開始されます。

流れ③：住宅ローン審査を受けて決済・引き渡しをおこなう

事業用不動産の売買契約を結んだら、住宅ローンの審査を受けるのが一般的です。
事業用ローンは、一般的な住宅ローンより審査に時間がかかるケースが多く、2〜3か月ほど待たされる可能性もあります。
ローンの承認を受けると、決済・引き渡しへと進むので、費用の準備は早めに済ませておきましょう。

流れ④：管理会社を選定する

物件の引き渡しと同時に、管理会社の選定をおこないます。
管理会社では、クレーム対応や物件のメンテナンスが依頼可能です。
その他、リーシング戦略を立てておく必要もあります。
リーシング戦略とは、賃貸物件の募集から契約までの流れに対する戦略です。
どの媒体で集客し、どうやって入居者やテナントを募集するか計画します。

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事業用不動産を購入するメリット

事業用不動産を購入するメリットは、以下の3つです。
購入することによる魅力をあらかじめ確認しておくと、物件選びもスムーズにおこなえるでしょう。

メリット①：少ない自己資金で始められる

事業用不動産の購入では、多くのケースで金融機関から融資を受けます。
金融機関からの借り入れをおこなえば、大きな自己資金を準備せずに不動産投資を始められるでしょう。
ただし、融資の可否や上限額は、さまざまな条件によって決定されます。
物件の資産価値が低かったり、申込者の信用情報がなかったりすると、希望の融資を受けられないので注意が必要です。
なかでも、高年収の会社員や公務員など安定した職業に就いている方は、信用度が高いと判断される傾向にあります。
このようなケースでは、多額の融資を受けられる可能性が高いため、レバレッジを効かせた不動産投資が可能になるでしょう。

メリット②：ローンの金利が低い

事業用ローンは、無担保ローンと比べて金利が低いメリットがあります。
最終的な返済総額が抑えられるので、買主の負担も軽減されるでしょう。
審査条件が緩い商品も多く、融資を受けやすいのが特徴です。
自己資金を少なく不動産投資を始めたい方は、事業用ローンを検討してみることをおすすめします。

メリット③：継続的なインカムゲインを得られる

事業用不動産を購入すると、継続的なインカムゲインを得られるのがメリットです。
インカムゲインとは、資産を保有している間に得られる収益の総称であり、家賃収入などを指します。
不動産を上手に活用すれば、安定収入が長期間得られるでしょう。
しかし、空室リスクや家賃滞納リスクがあるのは注意点です。
物件選びを慎重におこなわないと、出ていくお金のほうが多くなる可能性もあります。
事業用不動産の利回り相場は、住居系で5〜6％、事務所系で6〜7％、テナント系で7〜8％です。
不動産価格が上昇すると購入ニーズが下がるため、表面利回りが下がる傾向があります。
事業用不動産を購入するときには、利回りも考慮しながら物件を選ぶことが大切です。
期待利回りが高い物件を購入できれば、安定した収入確保につながるでしょう。

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事業用不動産を購入するデメリット

事業用不動産の購入では、いくつかデメリットを押さえておかなければなりません。
メリットばかりに目を向けていると、購入後に損をするおそれがあります。
思うように収益が出ない可能性もあるので、物件選びはあらゆるリスクを考慮することが大切です。
事業用の不動産購入で押さえておきたいデメリットには、以下の3つが挙げられるので、前もって把握しておきましょう。

デメリット①：投資金額が大きい

事業用の不動産投資は、物件購入が前提です。
そのため、投資金額が大きくなるケースがほとんどでしょう。
不動産購入費用を借り入れで賄えば、少ない自己資金でも始められますが、最終的な出費は大きくなります。
購入後のローン返済に苦しむ可能性があるため、レバレッジをかけて投資するときには注意が必要です。
不動産投資でレバレッジをかければ、大きなリターンを見込めますが、その分、リスクは生じます。
失敗したときに返済が困難になるケースも多いので、事業用の不動産を購入するときには、総投資額をあらかじめ把握しておきましょう。

デメリット②：災害リスクがある

事業用不動産の購入では、災害リスクに注意しなければなりません。
多額の資金をかけたのにも関わらず、地震や水害で物件が使えなくなる可能性は大いにあります。
不動産購入時には、このような災害リスクがあることを押さえておく必要があるでしょう。
万が一に備えて、火災保険や地震保険の補償を手厚くしておくのも重要です。
ただし、保険金で賄えないケースもあるので、まとまった資金はある程度用意しておくことをおすすめします。

デメリット③：流動性に欠ける

事業用の不動産は、流動性に欠けるのがデメリットです。
現金が必要になったタイミングですぐに売却できるとは限らないため、状況によっては困るケースがあるでしょう。
市場動向で価格相場も上下するので、売却タイミングを誤れば損をするおそれがあります。
このようなリスクに耐えられない方は、株式など他の投資商品を検討したほうが良いでしょう。
とくに、子どもの教育資金など近い将来にまとまった出費があるときには、投資のリスクを十分に考えなければなりません。
安易に不動産投資を始めてしまうと、生活が破綻する可能性もあります。
家族の将来を潰さないためにも、不動産投資の注意点は入念に確認しておきましょう。
ケースによっては、キャッシュフローが安定しない可能性もあるので、空室リスクの回避方法などを事前に考えておくことが重要です。
あらゆるリスクを想定して入念な対策をおこなっておけば、不動産投資で失敗する確率も下がるでしょう。

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まとめ

事業用の不動産を購入するときには、まず収支計画を立てるのが一般的です。
事業用不動産を購入すると、少ない自己資金で不動産投資が始められます。
デメリットとして、投資金額が大きくなることや災害リスク・流動性リスクがあることは押さえておきましょう。