スケルトン物件とは？店舗開業をするメリット・デメリットを解説

店舗の開業を考えて物件を探していると「スケルトン物件」を目にする機会も多いでしょう。
本記事では、スケルトン物件とは具体的にどのようなものなのか、スケルトン物件で店舗開業するメリットとデメリットについて解説します。
店舗・テナントの賃貸借契約を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

スケルトン物件とは？店舗開業の前に押さえておきたい基礎知識

スケルトン物件とは、店舗やテナントとして利用する物件のうち、壁や天井、床の内装をすべて取り払った状態で貸し出される物件のことです。
具体的には、建物の骨組みや主要構造、コンクリートの躯体部分だけが残っているイメージです。
そのため、空間のサイズや設備を自由に設計できる一方で、開業時には入居者（テナント側）が内装工事をゼロからおこなう必要があります。
スケルトン物件は、オフィスビルや商業施設など、多くの建物の一部区画でよく見られる形態です。
とくに飲食店や美容サロン、雑貨店など、こだわりの空間をつくりたい場合には、内装を一からデザインする自由度の高さが魅力となります。
ただし、自由度の反面、開業までのスケジュール管理や工事費用には注意が必要です。

スケルトン物件と居抜き物件の違いとは？

店舗用の物件を探す際は「居抜き物件」を目にすることがあります。
スケルトン物件も居抜き物件も、いずれも店舗として使用できる賃貸物件の一種ですが、それぞれに違いがあります。
スケルトン物件とは、内装や設備がまったくない「骨組みだけ」の状態の物件のことです。
一方、居抜き物件とは、以前の店舗の内装や外装、設備などがそのまま残された状態で貸し出される物件を指します。
居抜き物件は、以前の店舗と同じ業種であれば必要な設備が整っているため、低コストかつ短期間で開業できる点が特徴です。
早期に開業したい場合や、費用を抑えたい場合に適しています。
また、居抜き物件の中には、内装が一部のみ残っている「半スケルトン物件」や「一部居抜き物件」と呼ばれるタイプもあります。
これらも居抜き物件の一種として扱われることが多いため、物件を選ぶ際には注意が必要です。

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スケルトン物件で店舗開業をするメリットとは？

スケルトン物件で店舗開業をすると、以下のメリットがあります。

メリット①理想の店舗イメージを具現化しやすい

スケルトン物件は、天井や壁、床といった既存の内装が取り払われ、建物の構造躯体のみが残された状態です。
このような空間では、自身の理想とする店舗イメージを自由に反映しやすいというメリットがあります。
たとえば、壁の位置や床材の選定、天井の高さの活用など、店舗デザインの基本的なレイアウトから検討することが可能です。
とくに飲食店やサロンなど、独自の雰囲気やコンセプトを重視する業種では、開業前の計画段階で店舗全体の構成を考えやすくなります。
また、内装を一から整える場合には、照明の選定や壁紙の質感など、細部にわたりブランドの世界観を反映させることが可能です。
来店者にとって「この店にしかない」体験を提供できる空間を構築しやすく、他店舗との差別化にもつながります。

メリット②設備を一から設計できる柔軟性

スケルトン物件のもう一つの利点は、給排水や空調、電気配線などの設備を一から設計できる点です。
既存の内装が残っている物件では、設備の配置に制約が生じる場合があります。
しかし、スケルトン物件では、コンセントの位置や水回り、換気システムなどを理想的にレイアウトしやすくなります。
たとえば、飲食店であればキッチン周辺の動線や排気ダクトの配置を工夫することで、スタッフの作業効率や衛生管理を最適化できるでしょう。
ヘアサロンであれば、シャンプー台や鏡の配置を利用者とスタッフの動きに合わせて計画することで、狭さや使いにくさを感じにくい快適な空間を実現しやすくなります。
また、設備工事を一括して実施することで、将来的なメンテナンスの手間を軽減できる場合もあります。

メリット③店舗コンセプトを強く印象づけるブランディング効果

スケルトン物件での開業は、内装や設備の自由度が高いため、コンセプトに合った統一感のある店舗を構築しやすいという利点があります。
来店者が店舗に入った際、壁や照明、インテリアなどの要素が店舗の特徴を的確に伝える役割を果たします。
たとえば、木目を活かした温かみのある内装や、コンクリート打ち放し風の無機質な空間など、店舗のイメージに応じた空間演出が可能です。
このようなブランディングは、SNSや口コミにおける認知拡大にも寄与します。
来店者に「写真を撮りたくなる店内」や「特別感のある空間」として印象づけることで、リピーターや新規顧客の獲得にもつながります。

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スケルトン物件で店舗開業をするデメリットとは？

スケルトン物件で店舗開業をすると、以下のようなデメリットもあります。

デメリット①初期費用が高額になりやすい

スケルトン物件は、壁や天井、床などの内装が取り払われ、建物の骨組みだけが残った状態で貸し出されるため、入居者が内装を一から整える必要があります。
このため、床材・壁材・照明・配管・空調などの設備を新たに導入する必要があり、費用負担が大きくなりやすいという点が課題となります。
既存の内装が残る居抜き物件や、ある程度整備された物件と比較すると、初期投資の金額は高くなる傾向があるでしょう。
また、店舗デザインにこだわる場合や、業種によって特別な厨房設備や換気システムが必要になる場合には、想定を超えるコストがかかることもあります。
店舗開業後の運転資金に影響を与えないよう、資金計画を十分に検討し、必要に応じて融資や補助金の活用も検討することが望まれます。

デメリット②店舗開業までに時間がかかる

スケルトン物件は、自身の理想を実現しやすい反面、時間面での負担が大きいという特徴があります。
既存の内装がない状態からのスタートとなるため、施工会社との打ち合わせや設計・施工にかかる期間は、一般的なリフォームより長くなる傾向があります。
とくに、厨房設備や空調・配管工事を伴う飲食店では、保健所の許可取得や消防設備の確認など、複数の手続きが段階的に必要となるでしょう。
これらの工程では、予期せぬトラブルや追加工事が発生する可能性も想定されます。
実際の工事中に「コンクリート部分の強度補強が必要」「水回りの位置変更が必要」といった問題が見つかることもあるため、余裕を持ったスケジュール管理が求められます。

デメリット③契約終了時の原状回復義務が重くなる

スケルトン物件では、契約時に「退去時には借りたときと同じ状態、つまりスケルトンのままで返却する」といった原状回復義務が課されることが多くあります。
通常の賃貸借契約でも物件を元の状態に戻す義務はありますが、スケルトン物件では内装のほぼすべてを借主が新たに作り上げるため、退去時の解体や撤去にかかる費用と手間が膨大になることが多いです。
新たに造作した壁や設備をすべて取り外してコンクリート剥き出しの状態に戻す必要があり、そのため撤去工事の見積もり額が高額になることもしばしばあります。
また、退去後に現地確認や原状回復工事が長引くと、費用だけでなくスケジュール面でも不都合が生じる場合もあります。
契約前に原状回復義務の範囲をしっかり確認し、将来の撤去工事費を含めたコストシミュレーションをおこなっておくことが重要です。

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まとめ

スケルトン物件とは、店舗やテナントとして利用する物件のうち、壁や天井、床の内装をすべて取り払った状態で貸し出される物件のことです。
スケルトン物件での店舗開業には、理想的な設備計画や店舗イメージの具現化など、多くのメリットがあります。
一方で、初期費用の増大、開業までの時間の長期化、退去時の大がかりな原状回復工事といったデメリットがあります。