店舗における居抜き物件とは？メリットやデメリットをご紹介

賃貸物件を借りて店舗を開業するときには、さまざまな物件の選択肢が存在します。
その選択肢の1つが居抜き物件であり、メリットもあればデメリットもあるため、しっかり検討することが大切です。
そこで今回は、店舗における居抜き物件とは何か、居抜き物件を選択するメリットとデメリットについてご紹介します。

店舗における居抜き物件とはどのようなものか

居抜き物件とは、過去の店舗の設備や内装がそのまま残っている店舗用の物件のことです。
空調や什器などのほか、飲食店であれば厨房などもそのまま残っています。
そのため、基本的にはあまり手を加えなくても、店舗を開業できる可能性が高いです。
一方で、間取りなどを自由に変えるのが難しく、自社店舗のイメージに合った物件を用意するための難易度が上がります。
さらに、残っている設備を問題なく使えるとは限らない点にも、注意が必要です。
居抜き物件を選択して店舗を開業するためには、物件のオーナーとよく話し合って、どこまで変更して良いのかを確認しておきましょう。
建物の構造上できない工事もあるので、事前にどのような工事が可能かを調べたうえで、業者に依頼することが大切です。

スケルトン物件とは

店舗として利用できる賃貸物件には、スケルトン物件と呼ばれるものもあります。
スケルトン物件とは、建物の内装部分である壁や設備が取り払われ、柱や梁などの構造躯体がむき出しになっている物件です。
物件の骨組みだけが残っている状態のため、間取りや設備を自由に選択でき、店舗の特徴を出しやすいというメリットがあります。
また、内装が大きく変わるため、前の店舗のイメージを引き継がずに、自社店舗の運営を始めることができます。
その一方で、居抜き物件よりも大規模な工事が必要となり、工事費用が高くなる点がデメリットです。
さらに、工事に時間がかかるため、開業までの期間が長引き、収益を得るまでにかかるコストをどのように管理するかを考える必要があります。
また、前の店舗のイメージを引き継がない場合、新たに開業した店舗の認知度を高めるために時間がかかることがあります。
居抜き物件とスケルトン物件にはそれぞれメリットとデメリットがあるため、経営計画や予算を十分に考慮して検討することが重要です。

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店舗における居抜き物件のメリット

居抜き物件を選択すると、店舗経営に関するさまざまなメリットを得られます。
とくに、金銭面でのメリットが大きく、スケルトン物件と比べて開業までにかかる費用を抑えられる可能性が高いです。

設備や内装にかかる費用を節約できる

居抜き物件のメリットは、設備や内装にかかる費用を節約できることです。
もしスケルトン物件を選んで店舗を開業する場合、設備の導入や内装工事に多額の費用がかかりますが、居抜き物件では前に入居していた店舗の設備や内装をそのまま活用できるため、工事費用を大幅に抑えることができます。
什器などがそのまま使用できる場合、さらに設備の導入費用を削減することが可能です。
開業にかかる初期費用は、店舗運営による収益が出る前に負担しなければならないため、節約できればそのあとの運営が楽になるという大きなメリットがあります。
これにより、開業初期のキャッシュフローを安定させることができ、運営がスムーズに進む可能性が高まります。

内装工事の工期を短縮できる

居抜き物件のメリットは、内装がある程度整っているため、内装工事の工期を短縮できることです。
大規模な工事が不要なため、壁紙の張り替えや塗り直し程度で済むこともあり、長期間の工事は必要ありません。
そのため、開業までに支払う賃料を抑えることができます。

開業コストを早めに回収できる

居抜き物件のメリットは、開業にかかるコストを早期に回収できる可能性が高いことです。
店舗を開業する際には、賃貸物件の賃料や契約の初期費用、内装工事、什器の購入など、さまざまなコストがかかります。
開業までにかかったコストは、店舗運営を通じて回収していかなければなりません。
初期費用が少ないほど、開業後にコストを回収する期間が短縮されます。
そのため、居抜き物件は店舗経営において大きなメリットをもたらすと言えます。

近隣の顧客からの認知を集めやすい

居抜き物件のメリットは、近隣の顧客からの認知を集めやすく、集客がしやすいことです。
居抜き物件は、基本的に前の入居者と同じ業種の事業者が入居します。
そのため、新しく店舗を開業する際にも業態が同じであれば、周囲の人々がどのような店舗ができたかを認知しやすくなるでしょう。
前のテナントの認知度を引き継いで事業を始めることができ、広告費などの宣伝費を節約できる可能性もあります。
うまくいけば、前のテナントの顧客をそのまま取り込むこともできます。

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店舗における居抜き物件のデメリット

居抜き物件にはさまざまなメリットもありますが、店舗の開業に関するデメリットもいくつか存在します。
店舗用の賃貸物件を選択するときは、デメリットについてもしっかり把握しておくことが大切です。

前の店舗のイメージを引きずる可能性がある

居抜き物件を選択するデメリットは、前に開業していた店舗のイメージを引き継ぐ可能性があることです。
基本的に、設備や什器、内装をそのまま引き継ぐ場合、前の入居者も同業種であることが多いです。
そのため、店舗のイメージを前の店舗から自社の店舗に塗り替えるには労力が必要になります。
とくに、前の店舗が不祥事を起こして悪いイメージを持たれている場合、その影響を受ける可能性があります。
イメージが悪い店舗は顧客を集めにくくなるため、前の店舗が撤退した理由などをできる範囲でリサーチすることが重要です。

間取りや設備の自由度が低い

居抜き物件のデメリットは、間取りや設備に関する自由度が低いことです。
前の店舗が残した間取りや設備がそのまま残っており、これに大きな変更を加えると費用がかさみ、居抜き物件の利点が失われる可能性があります。
そのため、費用を抑えるためには最低限の内装工事にとどめ、前の設備を引き継ぐ必要があります。
物件選びの際には、現在の間取りやレイアウトに問題がないか、どの程度の工事が必要となるかを確認しておくと良いでしょう。
前の店舗との差別化を図りたい場合は、壁紙や床、天井のデザインを大きく変更することが重要です。

設備が問題なく使えるとは限らない

居抜き物件のデメリットは、残っている設備が問題なく使えるとは限らない点です。
店舗内の設備は経年劣化の影響を受けるため、状態によっては故障し、使用できない可能性があります。
もし設備が故障している場合、修繕や設備の入れ替えが必要となり、開業までに追加の費用がかかることになります。
また、同じ飲食店であっても提供する料理の種類が異なると、設備が合わないこともあるでしょう。

造作譲渡料に注意する

居抜き物件を選択すると、前の店舗の設備を引き継ぐため、造作譲渡料を支払う必要が生じます。
通常、賃貸物件から退去する際には原状回復費用を支払わなければなりません。
しかし、現在の設備を次の入居者に造作譲渡の形で売却することで、原状回復費用を軽減できる可能性があります。
そのため、次の入居者は造作譲渡料を支払い、前の店舗の設備を買い取る必要があります。
ただし、長期間入居者が見つからなかった物件では、造作譲渡料が免除されることもあるでしょう。

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まとめ

居抜き物件は、前の店舗の間取りや設備をそのまま引き継ぐ賃貸物件のことです。
設備投資や内装工事にかかる費用を節約し、工期を短縮できるため、店舗経営にメリットがあります。
一方で、イメージを刷新することが難しく、好きな間取りや内装に変えられない点に注意が必要です。