マンションの事務所利用はOK？できる物件とできない物件の違いを解説

新しく立ち上げた会社の場合、初期費用をなるべく抑えたいと考える方が多いでしょう。
事務所を住宅用のマンション内に開設して賃料を節約したいと考える方もいますが、後からのトラブルを避けるため、物件を決める前の確認は欠かせません。
そこで今回は、事務所利用ができる・できないマンションの違いと理由について解説します。

マンションの事務所利用はできる？

結論からいうと、事務所利用ができるかどうかは、各マンションによって異なります。
ここでは、管理組合の規約、契約形態、法人登記時のリスクに分けて解説します。

管理組合の規約

多くのマンションでは、管理組合が居住規約を定めています。
居住規約には、事務所利用を禁じる内容が明記されている場合があります。
オーナーや賃貸物件の管理会社から事務所利用の許可が出ていても、管理組合が定める規約で禁止されていることがあるため、注意が必要です。
居住規約は法律に基づいて設定されたルールであり、違反すると最終的に強制退去を求められる可能性もあります。
事務所利用を目的に物件を借りる前に、管理組合の居住規約を確認することが重要です。

契約形態

マンションの賃貸借契約時に、居住契約と事務所契約のどちらを結ぶかは、事務所利用の可否を決める重要なポイントです。
オーナーが居住用として登記している物件に居住契約を結んで入居する場合、事務所利用はできません。
オーナーに無断で事務所利用をおこなうと、契約違反となり、強制退去を求められるおそれがあります。
一方、事務所用として登記している物件で初めは居住契約を結び、途中で事務所契約に変更するケースもあります。
この場合、契約形態の変更に伴い、税金や契約内容が変更される可能性があるため、注意が必要です。

法人登記時のリスク

居住用のマンションで法人登記をおこなう際のリスクを検討しておくことは重要です。
会社の登記情報は、国税庁の法人番号公表サイトで誰でも閲覧可能なため、居住用住所で登記すると自宅の住所が公開されるリスクがあります。
オーナーに無断で法人登記をおこなうと、登記情報を通じて事務所利用が知られ、トラブルになる可能性があるため注意が必要です。
また、法人登記の条件として、事務所の面積が一定以上であることが求められます。
マンションの条件によっては、法人登記の認可が通らない可能性もあるため、事前に確認しておくことが重要です。

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事務所利用ができる・できないマンションの違い

マンションのなかには、事務所利用可能物件と住宅専用物件があります。
ここでは、それぞれの違いについて登記上の用途の違い、税金の違い、入居・退去時の違いに分けて解説します。

登記上の用途の違い

マンションのオーナーは、物件の取得時に不動産登記をおこなっています。
登記では物件の用途を登録する必要があり、用途には2種類あり居住用と事業用です。
オーナーには、物件を登記内容どおりに使用する義務があります。
登記した内容と異なる用途で使用する場合は、変更申請をおこなわなければなりません。
そのため、居住用で登記された物件については、オーナーから事務所利用を断られる可能性が高いといえます。

税金の違い

マンションを所有しているオーナーは、毎年固定資産税を支払う必要があります。
居住用の場合、共有スペースは敷地面積に含めずに税金が計算されますが、事業用物件の場合は敷地面積に含めて計算されます。
そのため、事業用物件の方が税額が高くなるのが一般的です。
また、居住用物件から得た賃料収入は非課税ですが、事業用物件の場合は課税対象となります。
居住用物件を事務所利用すると、オーナーに脱税の疑いがかけられる可能性があるため、入居を断られるケースが多いです。

入居・退去時の違い

事務所利用可能な物件と住宅専用物件では、入居・退去時の扱いに違いがあります。
事業用物件は、居住用物件よりも傷みやすいため、賃料設定が高くなります。
そのため、賃料に伴い、敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用が高くなるケースが多いです。
また、事業用物件は、住宅専用物件よりも退去時の原状回復の要求が厳しくなります。
住宅専用物件の場合、経年劣化については借主に原状回復義務を負わせないのが一般的です。
一方、事業用物件では、契約時に原状回復の範囲が特約で定められていることが多く、
床や壁、天井のクロスすべてを張り替えることを求められる場合もあります。
そのため、住宅専用物件よりも退去時にかかる費用が高くなることが一般的です。
同じマンションを借りる場合でも、事務所契約では入居・退去時に、より多くの費用がかかることを覚えておく必要があります。

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マンションの事務所利用を断られることが多い理由

管理規約で禁止されていないマンションの場合、オーナーの許可さえあれば事務所利用は可能です。
オーナーが同意すれば、居住用の登記を事業用に変更することも可能です。
しかし、実際には、オーナーが同意せず、事務所利用ができないケースも多くあります。
多くのオーナーが事務所利用を断る2つの理由と、マンション物件が見つからない場合の対処策について解説します。

理由①トラブルが起こることをおそれている

多くの方が居住用として住んでいるマンションの場合、他の住民とのトラブルを避けるため、事務所利用が断られることがあります。
住民以外の来訪者が多いと、出入り時の音が騒音トラブルにつながる可能性があります。
また、不特定多数の来訪者の出入りについて、防犯上の懸念を抱く住民もいるでしょう。
来客用駐車場がある場合、会社の来訪者の車が常に停まっている状態になり、他の住民からクレームが入ることも考えられます。
来訪者による他の住民への影響が理由で事務所利用を断られる場合、少数の社員のみが事務所を利用することを伝えることで、利用が許可されることがあります。
また、看板を出さずに営業することなどを条件に、事務所利用が許可される場合もあるでしょう。

理由②違法な事業ではないかと疑われる

オーナーのなかには、貸し出した物件で違法な事業が始められることを懸念する方もいます。
一般的な事務所物件を避け、居住用物件を利用して違法な事業がおこなわれるケースもあるため、オーナーの懸念は妥当であると言えます。
マンションの事務所利用は、オーナーにとってメリットが少なく、リスクを負ってまで許可したくないと考える方も多いです。

事務所利用できるマンションが見つからない場合の対処法

もし、事務所利用ができるマンションが見つからない場合は、シェアオフィスやレンタルオフィスの利用を検討することができます。
これらのオフィスは、事務所利用を前提に作られており、開業に必要な設備が整っているため、すぐに事業を始めることができます。
また、審査基準も比較的緩いため、初期投資を抑えた形で事務所を持つことができるのが魅力です。
スモールスタートで開業拠点を設けたい方にとって、シェアオフィスやレンタルオフィスは適切な選択肢となるでしょう。
これらを利用しながら、事務所利用できるマンション物件やオフィス物件をゆっくり探すのも良い方法です。
事務所は事業にとって重要な拠点となるため、規約違反を避け、オーナーや近隣住民との良好な関係を保てる物件を見つけることが大切です。

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まとめ

管理組合による居住規約で禁止されておらず、オーナーが事務所契約に同意する場合には、マンションの事務所利用が可能です。
事務所利用可能物件と住宅専用物件には、登記上の用途と税金、入居・退去時の違いがあります。
多くのオーナーが事務所理由を断るのは、他の住民とのトラブルや違法事業をされることをおそれているなどの理由があります。