賃貸事務所の定期建物賃貸借契約とは？普通の契約との違いや注意点を解説

事業をおこなうために事務所を借りたいと考え、賃貸物件を探している方は多くいらっしゃいます。
物件探しをしているときに時折目にする「定期建物賃貸借契約」とはどのようなものか、気になっている方もいるかもしれません。
今回は、賃貸事務所における「定期建物賃貸借契約」とはどのような契約なのか、普通建物賃貸借契約との違いや注意点について解説します。

賃貸事務所における定期建物賃貸借契約の特徴

賃貸事務所を契約するときに定期建物賃貸借契約を結ぼうと考えているなら、その契約の特徴について知っておく必要があります。
ここからは「定期建物賃貸借契約」の特徴について解説します。

定期建物賃貸借契約の特徴や締結方法

定期建物賃貸借契約とは、あらかじめ決められた期間が満了すると、そのまま契約が終了することが定められている契約です。
これは、借地借家法38条に定められているもので、期間の定めがある建物の賃貸借をするときは、契約の更新がないことを定めることが認められています。
定期建物賃貸借契約を締結するときは、その建物の賃貸人は、あらかじめ賃借人に対して期間の満了により賃貸借が終了することを記載した書面を交付して説明する義務があります。
定期建物賃貸借契約は、オーナーが将来的に建て替えや大規模修繕を予定しているケースなどがあるでしょう。
ほかにも、将来的に自分で利用する予定があり、それまでの間だけ物件を貸し出したいと考えている方もいらっしゃいます。
さらに、マンスリーマンションやウィークリーマンションなど、期間を区切った賃貸物件にも定期建物賃貸借契約が利用されています。
定期建物賃貸借契約の締結方法として、不動産会社に仲介を依頼するケースが一般的です。
貸主と借主が直接やり取りをするのは手間がかかるうえに、専門的な知識が必要となります。
一般的な方法では、不動産会社が借主を見つけて審査をおこない、審査に通過したら入居者に対して重要事項説明をおこなって、建物賃貸借契約を締結します。

定期建物賃貸借契約の契約期間

事務所の定期建物賃貸借契約の契約期間に制限はなく、オーナーが自由に定められるのが特徴です。
借地借家法にもとづくと、普通借家契約で1年未満の契約では期間の定めがないものとみなされてしまうため、最低でも1年以上の契約期間を設ける必要があります。
しかし、定期建物賃貸借契約では1年未満の契約も可能です。

定期建物賃貸借契約の契約更新

事務所の定期建物賃貸借契約では、契約期間が満了したら、更新はせず契約は終了となります。
更新がないため、入居者は契約期間が終了したら、物件から退去して引き渡す必要があります。
しかし、入居者が引き続き入居を希望し、オーナーも了承したときは、入居し続けることも可能です。
ただしそのときは、契約更新ではなく再契約となる点が特徴といえます。
現在の賃貸借期間の満了の日の翌日から、新たな賃貸借契約を締結することになるので注意が必要です。

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定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約の違い

定期建物賃貸借契約の契約を考えているなら、普通建物賃貸借契約との違いを知っておくと参考になります。
ここからは、定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約の違いについて解説します。

普通建物賃貸借契約とは

普通建物賃貸借契約とは、1年以上の賃貸借期間を設定する賃貸借契約です。
普通建物賃貸借契約の特徴として、契約時に契約期間は定められますが、貸主・借主双方が解約を希望しなければ、同じ条件で更新され続けます。
普通建物賃貸借契約では、貸主は正当な事由がない限り、賃貸借契約の更新を拒めません。
これは、借地借家法28条で定められています。
また、普通建物賃貸借契約は、口頭でも成立可能です。
契約更新については「期間満了の1年前から6か月前までに更新しない」と通知をしなければ、これまでと同じ条件で期間の定めのないものとして契約が自動更新されます。

定期建物賃貸借契約との違い

普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約との大きな違いは、更新ができない点です。
普通建物賃貸借契約は入居者が希望すれば基本的に更新し続けることが可能ですが、定期建物賃貸借契約はいくら借主が希望しても、期間が満了すれば契約は終了となります。
貸主が更新を拒絶するためには正当な事由が必要となり、それがないときは更新を拒絶できません。
また、普通建物賃貸借契約は口頭でも契約が成立しますが、定期建物賃貸借契約は公正証書などの書面による契約、および書面を交付しての説明が必要です。
ほかにも、定期建物賃貸借契約は1年未満の契約も可能ですが、普通建物賃貸借契約では、1年未満の契約だと法的には「期間の定めがない」ものとみなされていまいます。
借地借家法にもとづき、最低でも1年以上の契約期間を設ける必要があります。

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賃貸事務所で定期建物賃貸借契約を結ぶときの注意点

賃貸事務所で定期建物賃貸借契約を結ぶときは、注意点を事前に理解してから契約を結びましょう。
ここからは、賃貸事務所で定期建物賃貸借契約を締結するときの注意点を解説します。

使用目的における注意点

事務所の定期建物賃貸借契約を結ぶときは、賃貸物件の使用目的を特定する必要があります。
とくに、賃貸の目的が居住用なのか、事務所用なのかを明確にしておかないと、定期建物賃貸借契約の中途解約権が承認されるかどうか違ってくるからです。
また、使用目的を明確に定めていないと、退去時の原状回復をおこなうときに問題となるケースがあるのも注意点といえます。
貸主は住居として賃貸借契約を結んだつもりが、借主が飲食店として使用したときに、貸主が意図しない形でのトラブルが発生するかもしれません。
トラブルを防ぐために、使用目的と禁止事項を設定しておくと、使用目的以外の利用をしたときに契約解除ができるようになります。

賃貸借期間における注意点

事務所の定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸借期間について、賃貸借契約書に以下の記載があるかが注意点といえます。

●契約の更新がない点が記載されているか
●定期建物賃貸借契約終了の通知について記載されているか

定期建物賃貸借契約では、契約の更新がない点が大きな特徴なので、その点を明確にしておきましょう。
契約終了の通知については、たとえば「定期建物賃貸借の終了において、満了期間の1年前から6か月前までに契約が終了する旨を通知する」と具体的に定めるのがおすすめです。
この記載があれば、もし通知をし忘れたとしても、貸借人は同じ条件で賃貸借契約を継続できます。
また、期間の定めのある賃貸借契約では、中途解約の特約を定めていないときに解約をおこなうことはできません。
中途解約の特約を定めていたとしても、賃貸人からの中途解約には正当な事由が必要な点は注意点といえるでしょう。

賃料における注意点

事務所の定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃料についてもいくつかの注意点があります。
まず、基本的な点として、月々いくら支払うのかを明確に示す必要があります。
さらに、必要に応じて賃料の増額に関する内容も記載されるケースがあるので、しっかり確認しておきましょう。
また、マンションやアパートの共用部分の管理維持にかかる共益費は月々支払う費用なので、賃料と同様に明確に記載してあるか確認する必要があります。

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まとめ

賃貸事務所の定期建物賃貸借契約の特徴は、あらかじめ定められた期間が満了すると、そのまま契約が終了する点です。
普通建物賃貸借契約との違いは、更新ができない点、書面による契約が必要な点です。
定期建物賃貸借契約を結ぶときの注意点として、使用目的を特定する、賃貸借期間を明記する、賃料の記載を確認するなどが挙げられます。