工場の建物の寿命はどれくらい？長持ちさせるポイントや限界時の対応も解説

工場の購入や建設を考えているときは、建物の寿命を把握しておくことが大切です。
しかし、住宅に比べて工場を所有する機会は少なく、建物の寿命がどれくらいなのかイメージしにくいところでしょう。
そこで今回は、工場の建物の寿命はどれくらいなのかにくわえ、長持ちさせるポイントや限界を迎えたときの対応も解説します。

工場の建物の寿命とは

工場の建物の寿命は、3種類の耐用年数のいずれかを基準に判断するのが一般的です。
耐用年数とは、固定資産を使用できる目安期間を指します。
建物の寿命を考えるうえで参考になる各耐用年数は、以下のとおりです。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、法律の定める耐用年数です。
国税庁の定める減価償却資産の耐用年数に該当し、工場の建物に限らず、さまざまなものに設定されています。
工場の建物に関しては、構造によって年数が変わります。
木造は15年、レンガ造やブロック造などは34年、鉄筋コンクリート造と鉄骨鉄筋コンクリート造は38年です。
工場で建物の寿命を考えるときは、上記の法律上の耐用年数が一つの目安になります。

経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、建物を使用するうえで必要なメンテナンス・修繕による支出が、改築費用を上回るまでの年数です。
工場の建物で何年が目安になるのかは一概にいえません。
工場は事業に用いられ、日常的に利益が生じるからです。
日常的に得られる利益とメンテナンス・修繕で生じる支出のバランスから、それぞれの工場で個別に目安年数が想定されます。
経済的耐用年数から寿命を考えたいときは、自分の工場の利益やメンテナンス・修繕による支出をまず調べましょう。

物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、建物の物理的な条件に限定した目安です。
建物躯体や建材で予想される劣化などから、最低限の性能を維持できなくなるまでの年数が想定されます。
特徴は、先述した2種類の耐用年数より長い目安になりやすいことです。
しかし、工場の建物だと具体的に何年なのかは一律で決まっていません。
工場と一口にいっても、それぞれの立地や災害リスクなどによって建物の劣化具合は異なるからです。
物理的な条件から建物の寿命を考えたいときは、建築士に相談するのが一つの方法です。

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工場の建物の寿命を延ばすポイント

工場の建物の寿命は、日頃のメンテナンスや修繕によって延ばせる可能性があります。
寿命を延ばすためのポイントは、以下のとおりです。

外装修繕

外装修繕とは、屋上や屋根、外壁の修繕を指します。
修繕の目的は、建物の美観を維持することだけではありません。
工場の外装は日常的に紫外線や雨風にさらされており、劣化の激しい箇所です。
何もしていないと雨漏りなどが起き、建物の寿命が縮まりかねません。
建物の寿命を延ばすうえで、定期的な外装修繕は重要です。
屋上や屋根の修繕内容には、塗装や防水処理、屋根全体の交換などがあります。
修繕のタイミングは、現在使用されている素材や塗料などによって異なります。
屋根・屋上にひび割れやサビなどが生じたときが、修繕のタイミングです。
なお、屋根の確認は一般の方には難しいため、専門業者に依頼しましょう。
外壁では、塗装や防水処理などの劣化に注意が必要です。
建物の寿命を延ばすため、外壁の状態は日常的に確認することをおすすめします。
問題が見られたときは、専門業者まで修繕やメンテナンスを早めに依頼しましょう。

内装修繕

建物の寿命を延ばすうえでは、外装とあわせて内装の修繕も大事です。
内装の主な修繕内容には、汚れの除去、床のヒビや割れの補修、再塗装などがあります。
内装の劣化でとくに注意したいのは、床のヒビや割れです。
床に隙間や凹凸ができていると、作業中にスタッフが転倒するなどの事故が起きかねません。
また、床の加工で粉塵の飛散を防いでいるときは、防塵性能の低下が懸念されます。
床の修繕が遅れると、工場内に粉塵が飛散しやすくなり、製品の質の低下につながることがあります。
工場のなかは日常的に多くの方が出入りするため、内装は日々劣化していくものです。
外装とあわせて状態には気を配っておき、劣化が見られたら早めに修繕することが大切です。

構造修繕

構造修繕とは、建物を構成する柱・梁・床・基礎などの修繕です。
各部位は耐久性や耐震性に関係しており、それぞれの状態は建物の寿命を延ばすうえで重要です。
ヒビや割れ、歪み、サビなどがないかを定期的にチェックし、問題が見られたら速やかに修繕するのが望ましいといえます。
なお、建物の構造部分は、見えない範囲で劣化が進んでいる可能性があります。
早期の修繕で建物の寿命を延ばすには、専門家の点検を定期的に受けるのがおすすめです。

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工場の建物が寿命を迎えたときの対応

建物の寿命を延ばす修繕を定期的に実施していても、いつかは性能に限界がくるものです。
工場の建物が寿命を迎えたときに想定される対応は、以下のとおりです。

対応①売却

工場の建物が寿命を迎えたときは、売却するのが一つの方法です。
買い手が見つかれば、老朽化した工場を解体する手間が省けるうえ、維持管理の負担もなくなります。
ただし、すでに寿命を迎えている建物の売却は簡単ではありません。
物件を市場に売り出しても、買い手がうまく見つかるとは限らないため注意が必要です。
うまく売れなかったときは、以下の別の対応を検討しましょう。

対応②取り壊し

所有している工場の建物が老朽化したときは、取り壊しが検討されます。
老朽化した建物がなくなれば、土地だけを売り出せます。
物件の買い手が見つからないなか、あくまで売却を希望するなら、建物を取り壊して土地だけを売り出すのが基本です。
解体のコストはかかりますが、物件が更地になれば、うまく売れる可能性が高くなります。
なお、取り壊しをおこなうときは、解体工事の進め方に注意が必要です。
まずは、解体費用を確認するのが基本です。
くわえて、解体工事をおこなうと、騒音で近隣住民に迷惑をかける可能性があります。
騒音対策には力を入れ、できるだけ迷惑をかけないように注意しましょう。
また、解体工事の件は近隣住民まで事前に伝えておき、騒音などについて了解を得ておくと安心です。

対応③貸し出し

老朽化した工場の建物は、自分で無理に使う必要はありません。
使用希望者がいれば、建物を丸ごと貸し出すのが一つの方法です。
所有者は借主から賃料を得られますが、建物の修繕費用は引き続き負担する必要があります。
賃料の金額によっては、利益をあまり期待できないことがあるため注意が必要です。

対応④再活用

工場の建物が老朽化したときの対応の一つには、別の用途での再活用が挙げられます。
再活用のメリットは、建て替えや取り壊しにかかる費用が省けることです。
考えられる別の用途には、まず自社製品の販売や展示の場があります。
さらに、カフェやスポーツ施設にするなど、これまでとは異なる分野で使用できる可能性もあります。
現在の建物をできるだけ有効に活用したいときは、工場以外の用途がないか一度検討しましょう。

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まとめ

工場の建物の寿命は、3種類の耐用年数のいずれかを基準に判断するのが一般的ですが、法定耐用年数以外は一律で何年と決まっていないため注意しましょう。
建物の寿命を延ばすポイントは定期的な修繕やメンテナンスにあり、外装や内装、建物構造の状態はこまめにチェックしておくことが大切です。
建物が寿命を迎えたときの対応には、物件の売却・建物の取り壊し・第三者への貸し出し・別の用途での再活用などがあります。