建築基準法とは何か？オフィスづくりの注意点やリスクを解説！

オフィスの賃貸借契約を検討しているなら、建築基準法について理解しておかなければなりません。
しかし、建築基準法がどのようなものか、イメージが湧かない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、オフィスの賃貸借契約を検討している方に向けて、建築基準法とは何か、注意点や法律を満たしていない物件に入居するリスクを解説します。
オフィスをお探しの方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

オフィスの賃貸借契約で知っておきたい建築基準法とは

建築基準法とは、建築物の設備や構造に関する規則を定めている法律のことです。
1950年に制定された法律であり、排煙設備や建物の耐震性などが法令基準に適しているかどうかが求められます。
オフィスのレイアウトでは、以下の項目に注意しなければなりません。

オフィスの耐震性は築年数によって基準が異なる

建築基準法のなかで重要な事項に、耐震性が挙げられます。
耐震性とは、建物が地震の揺れに耐える能力のことです。
地震などの災害が起きたときに、建物がどの程度耐えられるかを建物の強度レベルで表します。
建築基準法では耐震基準が定められており、その基準を下回る建物は建築できません。
この基準は改正を繰り返すごとに強化されており、大きく「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つに分けられます。
1981年の改正前に定められていた基準が「旧耐震基準」で、震度5程度の揺れに耐えられる設計です。
一方、改正後の新耐震基準では、震度6強から7程度の地震を想定しています。
このように、建物の築年数によって耐震基準は大きく異なるため、事前に把握しておく必要があります。
とくに旧耐震基準の建物では、補強工事が必要になる可能性があるでしょう。

避難経路の確保に関して消防署から指導が入るケースがある

建築基準法では、一定の避難経路を確保するよう定められています。
店舗においては廊下に関する明確な規定がありますが、オフィスでは具体的な数値は決められていません。
そのため、最低基準の建築基準法に準拠した幅が確保されていれば、法的には問題ないでしょう。
しかし、実際に避難経路の導線が十分に確保されていない場合、消防署から指導が入る可能性があります。
指導の内容は状況によって異なるため、速やかに対応できるよう柔軟性を持つ必要があります。

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建築基準法によるオフィスづくりの注意点

オフィスを借りるときには、いくつか注意点を押さえておく必要があります。
ポイントを把握していないままオフィスづくりを始めてしまうと、建築基準法を満たさず、指導の対象となってしまうおそれがあるでしょう。
スムーズに快適なオフィスをつくるためにも、3つの注意点を事前にチェックしておくことが大切です。

注意点①廊下の幅に関する規定を把握する

オフィスの廊下幅は、建築基準法により規定されています。
廊下の片側に部屋がある場合は1.2メートル以上、両側に部屋がある場合は1.6メートル以上の幅を設けなければなりません。
注意点として、この基準はあくまでも廊下に適用されるものであり、執務スペースの通路などには適用されません。
他テナントと廊下を共有している場合は、あまり気にする必要はないでしょう。
しかし、フロアごと賃貸借契約をしている場合は、改装時に建築基準法の制約を受ける可能性があります。
オフィスの賃貸借契約を検討している方は、廊下の幅に関してどこまで制限を受けるか、事前に確認しておくことをおすすめします。

注意点②排煙窓の確保が必要になる

排煙窓とは、火災発生時に煙を建物外に排出して、建物内の安全を確保するための窓です。
この設備は手の届かない場所に設置されており、一般的に排煙オペレーターで開閉します。
オフィスの安全性を保つために設置されている設備であるため、その目的を阻害するような改装は認められません。
オフィスでパーテーションを利用するときは、とくに注意するようにしましょう。

注意点③消防隊侵入口窓についての規定をチェックする

消防隊侵入口窓とは、火災時に消防隊が建物外部から内部へ進入するためのバルコニーや開口部を指します。
3階建て以上のオフィスでは、消防隊が侵入する窓を設置するのが基本です。
窓には赤い逆三角形のマークが貼られており、オフィスレイアウトに制限がかけられます。
窓の前に荷物を山積みにしたり、パーテーションで空間を遮断したりすると、迅速な消火活動ができなくなるため、消防署から指導が入るでしょう。
オフィスを借りる際は、このような制限があることを把握しておく必要があります。

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建築基準法に適さないオフィスを契約するリスクとは

建築基準法を満たしていないオフィスには、以下のリスクが付きものです。
余計な費用を負担しなければならないため、事前に注意点を把握しておきましょう。

リスク①オフィスの使用禁止

建築基準法を満たしていない物件は、一般的に「既存不適格建物」と呼ばれます。
このような物件であっても、賃貸借契約を結べるケースがほとんどです。
入居自体も違法ではなく、ペナルティを受ける心配もありません。
しかし、周囲への悪影響が大きい場合は、使用禁止となる可能性があります。
賃貸借契約を結んでも、オフィスとして使用できないリスクがあるため、物件選びは慎重に行わなければなりません。
とくに建築基準法を満たさないオフィスは、許認可の取得が困難になるおそれがあります。
スムーズにオフィスを使えず、業務に支障をきたす可能性があります。
事業を成功させるためにも、物件を契約する前に建築基準法を満たしているかどうかを確認しておくことが大切です。

リスク②立ち退きを要求される

行政からの指導を無視すると、立ち退きを要求される可能性があります。
強制立ち退きでは、オフィスを失うだけでなく、新たな物件も探さなければなりません。
余計な出費となるため、事前に建物の状態をある程度把握しておきましょう。
建築基準法に適合しているか、耐震基準はどの程度かなど、現状をチェックしておく必要があります。
規定を満たしていない物件は契約を見送ることで、オフィス選びの失敗を防げるはずです。
スムーズにオフィスを契約するためにも、建築基準法についてあらかじめ把握しておきましょう。

リスク③新たな増改築がおこなえない

既存不適格建物のデメリットは、新たな増改築ができないことです。
オフィスづくりにおいて大きなリスクとなるため、基本的に避けることをおすすめします。
物件によっては家賃を相場より大幅に下げているケースもあるため、惑わされないよう注意しましょう。
このような建物で増改築をおこなうには、現行の基準を満たすよう修繕工事を施す必要があります。
オフィスの改装工事に高額な費用がかかり、大きな負担となる可能性が高いでしょう。
オフィス選びでは、将来的なコストも想定しながら条件に合う物件を探すことが大切です。
そのためにも、どのようなオフィスを希望しているか、具体的なイメージを持っておく必要があります。

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まとめ

建築基準法とは、1950年に制定された建築物の設備や構造に関する規則を定めている法律のことです。
注意点には、廊下幅や排煙窓・消防隊侵入口窓に関する規定を、事前に把握することが挙げられます。
建築基準法を満たしていない物件に入居すると、オフィスの使用禁止や強制立ち退きを要求されるリスクがあるので、注意しましょう。