貸倉庫を工場として利用できる？倉庫と工場の違いと注意点も解説

事業を進めるなかで工場が必要になった場合、対応策のひとつとして、貸倉庫を工場として利用したいと考える方もいるでしょう。
しかし、工場として利用できるケースに制限はあるのか、貸倉庫を借りて工場として利用しても契約は解除されないのか、多くの疑問が残ります。
貸倉庫でも工場として利用できるのか、利用上の注意点を交えながら解説します。

貸倉庫と工場との違い

貸倉庫を工場として利用できるか否かを確認する前に、まずは貸倉庫と工場の間に見られる違いをチェックしましょう。

違いは使用用途

貸倉庫と工場との違いとして一般的に挙げられるのが、建物の使用用途です。
貸倉庫は事業で利用する資材・機材をはじめ、取り扱い商品および在庫の管理スペースとして利用されるパターンが多く見られます。
対して工場は、業務用製品や食料品の製造作業にくわえて、作業機械の利用をともなう製品の加工・組み立て、塗装作業など用途は多岐にわたります。
また、貸倉庫とは違い、近隣への影響が懸念される音またはにおいが生じる作業がおこなわれることも、工場ならではの特徴といえるでしょう。

貸倉庫と工場を同類として扱うケースがある

貸倉庫と工場との間には用途の違いがあるとされていますが、なかには同じ種類の建物として扱われるケースも見られます。
そのひとつが、インターネットにおける物件検索サイトです。
検索サイトで物件を探すと、ひとつの建物が貸倉庫と工場の両方で、借主を募集しているケースが確認できます。
同じ建物が貸倉庫だけでなく、工場としても借主を募集するケースがある理由は、本来の建物の種類と利用目的との違いです。
貸倉庫として建てたにも関わらず、前の借主が工場として利用していた場合、その建物は工場としても利用できたため、貸倉庫と工場の両方に対応できるとされるのです。

貸倉庫は工場として利用できるのか

工場として利用されている貸倉庫があるなら、どの貸倉庫も工場として利用できるのではと考える方がいるかもしれませんが、一概に正しいとはいえません。
各地域に建てられる建物および用途（用途地域）は法律で定められており、建築後は行政に建物の用途を申請する必要があります。
つまり、申請時の用途と利用目的が一致しない限り、貸倉庫をレンタルして工場と同じように利用することは不可能です。
ただし、貸倉庫のなかには使用用途が広く、幅広い形で利用できるなど、工場としての用途に対応している建物もあります。
貸倉庫を工場として利用できるかどうかは、ケース次第であることを覚えておきましょう。
併せて、建物の用途を登記簿謄本で確認できることも、理解しておいてください。

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貸倉庫を工場として利用できるケース

貸倉庫と工場との違いなどを踏まえたうえで、次は貸倉庫で工場さながらの作業に従事できるケースを見ていきましょう。

ケース➀軽作業のみでの利用

軽い内容の作業を目的とした利用であれば、貸倉庫を工場として利用できる可能性があります。
具体的には、製品の不具合や傷などを調べる検品作業、部品や機械の組み立て作業、簡単な工程だけの調理作業などが軽作業に該当します。
オーナー次第ですが、大規模な作業でなければ、工場と似た形で貸倉庫を利用できるでしょう。
ただし、大型機械を使用したり大きな音が発生したり、においが気になる塗料を使って塗装したりする作業は認められないケースが多く、注意が必要です。

ケース②貸倉庫を工場と併用する形での利用

条件によっては、貸倉庫と工場の併用が認められるかもしれません。
建物があるエリアの用途地域を確認した結果、工場として利用できる場合は、貸倉庫を工場として利用できます。
くわえて貸倉庫面積のうち、作業スペースとして利用する面積が、一定の広さを下回らなければなりません。
用途地域と作業スペースの広さの2点をクリアしても、オーナーの許可が得られなければ、工場と同じ方法で貸倉庫を利用できない点も覚えておきましょう。
貸倉庫内に作業スペースを確保して利用する場合は、スペースの面積に注意しながら検討を重ねることが大切です。

ケース③用途変更できる建物の利用

用途変更が可能な貸倉庫も、工場として利用できる可能性がある建物のひとつです。
倉庫から工場への用途変更が可能な建物が見つかれば、軽作業のみならず、本格的な工場さながらの作業も貸倉庫で実現できるでしょう。
なお、本格的な作業をおこなうには、貸倉庫の内装工事に対してオーナーから許可を得る必要があります。
貸倉庫の内装を自由にして良いとするオーナーを見つけること自体はハードルが高いですが、可能性は少なからずあるといえます。
軽いレベル以上の作業が必要なケースでは、用途変更の可否と内装工事の可否の両方をチェックし、条件に見合う貸倉庫を探してみてください。

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貸倉庫を工場として利用する際の注意点

条件が整えば貸倉庫を工場のように利用できますが、下記のような注意点があります。

注意点①事業内容によっては利用できない

たとえオーナーから許可をもらい、貸倉庫を工場として利用できるとしても、事業内容によっては利用不可となるケースがあります。
一部の事業内容は事前に行政からの許認可が必要であり、許認可が得られなければ工場としての利用が認められず、事業も進められません。
行政からの許認可が必要な業種は、ガソリンスタンドや保育園、パチンコ店など多岐にわたり、その数は約1,000種類です。
手続き方法や申請窓口も業種ごとに違いがあるため、該当する事業を進める場合は、注意点を踏まえながら対応にあたりましょう。

注意点②オーナーの許可が下りない

貸倉庫を工場として利用するには、許認可を得ることや用途変更の可否だけでなく、オーナーの意見も重要です。
希望の条件に合致する貸倉庫が見つかったとしても、オーナーから許可が得られなければ、工場として利用できません。
工場として利用する許可を得るためには、オーナーのメリットを提示したり、契約条件を交渉したり、丁寧な対応と説明を重ねることが大切です。
一方で、許可がないにも関わらず貸倉庫の内装工事をおこなう、勝手に工場として使用するなどの行為は、退去命令につながるおそれがあり大変危険です。
オーナーから許可を得ること、そして契約内容にしたがって事業を進めることを注意点とし、貸倉庫を利用しましょう。

注意点③周辺環境によっては利用できない

工場として貸倉庫を利用するには、周辺環境にも気を配らなければなりません。
もともと貸倉庫として利用されていた建物が突然工場になると、環境が大きく変化するため、周辺に住む方々に配慮する形で手続きを進めたほうが良いでしょう。
とくに強いにおいや騒音が生じる作業をおこなう場合は、クレームを受けるおそれがあるため、オーナーとの契約前に周辺住民への説明が必要です。
賃貸履歴を確認し、過去に工場として利用した借主がいるかを調べておくことも、事前の対策としては効果的でしょう。
貸倉庫の利用を検討する場合、オーナーはもちろん周辺住民への配慮を忘れず、丁寧かつ慎重に物事を進めるようにしてみてください。

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まとめ

貸倉庫と工場の主な違いは、用途です。
軽作業だけをおこなうケースや貸倉庫と工場との併用、内装変更の許可が下りたケースは、貸倉庫を工場として利用できるでしょう。
ただし、事業内容の問題やオーナーからの利用許可、周辺環境への配慮など注意点も複数あるため、手続きは慎重に進めることをおすすめします。